Den høje inflation er skyld i de høje boligrenter

For snart 2½ år siden begyndte de danske realkreditrenter at stige kraftigt. Dengang var renten på både F3- og F5-lån negativ, mens den effektive rente på et 30-årigt fastforrentet lån lå på bare 1,6 pct. Rentestigningen kom som et chok for mange, da de lave renter generelt var forventet at fortsætte mange år frem.

Men sådan gik det som bekendt ikke. For i takt med at inflationen steg kraftigt i 2021 i kølvandet på coronapandemien, besluttede både den europæiske og amerikanske centralbank at hæve de ledende renter. Det kan nemlig være skadeligt for samfundsøkonomien, hvis inflationen bider sig fast på et højt niveau for længe.

For når centralbankerne hæver renten, følger det øvrige rentemarked med, og det tvinger familier og virksomheder til at efterspørge færre varer og tjenesteydelser, fordi de skal bruge flere penge på at betale af på deres realkreditlån, billån eller kassekredit. Og når færre er interesseret i at købe en given vare, vil det alt andet lige presse prisen (og dermed også inflationen) ned. På den måde bruger centralbankerne renten til at få inflationen under kontrol. Centralbankernes mål er at holde inflationen på ca. 2 pct.

Viol du vide mere om rente- og boligmarkedet? Så tilmeld dig Nordeas nyhedsbrev 'Nyt fra Nordea'
 

Centralbankerne nærmer sig målet

Lige nu tyder meget på, at centralbankernes indgreb virker. Således er inflationen faldet fra ca. 10 pct. på toppen til ca. 2,5 pct. i euroområdet og 3,5 pct. i USA. Den gode nyhed er derfor, at Europa nærmer sig målet. I USA går det dog ikke nær så stærkt, da inflationen her har vist sig at være mere vedholdende og således ikke er faldet nær så meget som forventet. Det får betydning for de danske realkreditrenter i den kommende tid.
 

Ikke udsigt til lavere 30-årige renter lige nu

De amerikanske renter har historisk haft stor betydning for de lange danske renter, da det er USA, der svinger taktstokken på det globale rentemarked. Derfor bør vi kigge mod USA, når vi skal forudsige renten på de 30-årige fastforrentede lån.

Den amerikanske centralbank (Fed) har signaleret, at den forventer at sænke den ledende rente i 2024.  Men i Nordea tror vi kun, at der er udsigt til to rentesænkninger på hver 0,25%-point i 2024 og yderligere én i 2025. Det vil i givet fald få den ledende amerikanske rente til at falde fra 5,5 pct. til 4,75 pct. Det er ikke noget stort rentefald, og samtidig er niveauet højt.

Det kommer til at smitte af på den lange danske realkreditrente, der kun forventes at falde svagt i 2024 og 2025. I dag ligger kuponrenten på det 30-årige fastforrentede realkreditlån med afdrag på 4 pct., og vi forventer det samme niveau i resten af 2024 og 2025.

Hvad koster et lån i friværdien i min bolig? Regn på det lige her.

Boligejere med variabelt forrentede lån kan godt begynde at glæde sig

Den ledende rente i euroområdet har traditionelt haft stor betydning for de korte danske realkreditrenter, og derfor smitter forventningen om lavere renter i ECB af på de variabelt forrentede realkreditlån.

I ECB ligger den ledende rente i dag på 4,0 pct., og i Nordea forventer vi, at den første rentesænkning på 0,25%-point kommer i juni, og at den vil blive efterfulgt at yderligere to rentesænkninger i 2. halvår 2024 og fire i 2025. Således forventes den ledende rente i euroområdet at være faldet til 2,25% ved udgangen af 2025 (mod 4,75 pct. i USA)

Hvis vi får ret i vores prognose, får det positiv betydning for de korte danske realkreditrenter, der forventes at falde – omend ikke i samme takt som renten i ECB. Investorerne sidder nemlig ikke på hænderne og venter på, at centralbankerne sænker renten. I stedet indregner de en del af det forventede rentefald i de kurser, som realkreditobligationerne handles for i dag.

Konkret forventer vi, at F5- og F3-renten vil falde fra det nuværende niveau på hhv. 3,2 pct. og 3,3 pct. til ca. hhv. 2,7 pct. og 2,6 pct. ved udgangen af 2024 og til hhv. ca. 2,5 pct. og 2,2 pct. ved udgangen af 2025.

Samtidig forventer vi, at renten på Kort Rente-lån falder til ca. 3,5 pct. ved udgangen af 2024 og til ca. 2,6 pct. ved udgangen af 2025. Der er altså lagt op til synlige rentefald i de kommende år, og det er dejligt for boligejerne.

Vi er ikke bekymrede for boligmarkedet

De forholdsvis høje renter har selvfølgelig betydning for boligmarkedet, men på nuværende tidspunkt er vi ikke bekymrede for større prisfald. Alle boligejere er kreditgodkendt til en rente på minimum 4 pct., og langt de fleste boligejere har derfor godt styr på budgettet. Samtidig er beskæftigelsen høj, og dansk økonomi har klaret sig flot i den internationale konkurrence.

Vi forventer altså ikke brandudsalg på boligmarkedet, og boligkøberne må derfor forberede sig på, at boligpriserne formentlig stiger yderligere i både 2024 og 2025. Det gælder særligt på de dele af boligmarkedet, der også har udsigt til faldende samlede boligskatter som følge af boligskattereformen.

For landet som helhed forventer vi, at boligpriserne vil stige med ca. 2,8 pct. i 2024 og yderligere ca. 3,6 pct. i 2025, hvis prisændringen måles fra 1. januar til 31. december.

Vi er lidt mindre optimistiske på ejerlejlighedsmarkedet pga. boligskattereformen, der får de samlede boligskatter til at stige, og på sommerhusmarkedet, der ofte rammes hårdere af høje renter, da et sommerhus er nice-to-have men ikke need-to-have.

Til sidst vil jeg huske alle på, at det er svært at spå om renten, og at alle renteprognoser rummer et stort element af usikkerhed. Det gælder i al almindelighed – og selvfølgelig også renteprognoser fra Nordea. En renteprognose må derfor aldrig læses som en opskrift på fremtiden, men derimod kun som eksperterne bedste bud på fremtiden baseret på den viden, der er tilgængelig i dag.

Se, hvor meget du kan købe bolig for og få et gratis lånebevis