Boligejerne er nysgerrige på nedkonverteringer

Som Nordea Kredits boligøkonom møder jeg en del kunder, og et af de spørgsmål, jeg ofte får i øjeblikket, handler om at omlægge til en lavere rente.

I 2022 omlagde mange boligejere nemlig deres fastforrentede realkreditlån til en højere rente for at skære en bid af deres restgæld. Deres håb var, at renten ville falde igen, så de dermed både ville stå med en lavere restgæld og en rente, der ikke var væsentligt højere end den oprindelige.

Det hurtige svar på spørgsmålet er, at den lange 30-årige rente allerede er faldet, men endnu ikke nok til, at det kan betale sig at konvertere ned i rente for de fleste boligejere.

Det lidt længere svar på spørgsmålet kan du læse nedenfor. Her beskriver jeg først baggrunden for de høje realkreditrenter og dernæst muligheden for, at renten falder igen.

Hvorfor er renten så høj?

Både den amerikanske centralbank og Den Europæiske Centralbank har et mål om at holde inflationen på ca. 2 pct. Det gør de ved at justere på de ledende renter, som afgør, hvad bankernes ind- og udlån forrentes med i centralbanken.

Er inflationen for høj, vil centralbankerne fx forsøge at bekæmpe den ved at hæve de ledende renter. Når centralbankerne hæver renten, følger det øvrige rentemarked nemlig med. Så bliver det dyrere at låne penge, og det tvinger familier og virksomheder til at efterspørge færre varer og tjenesteydelser, fordi de skal bruge flere penge på at betale af på deres realkreditlån, billån eller kassekredit. Og når der ikke er så mange, der er interesseret i at købe en given vare, vil det alt andet lige presse prisen (og dermed også inflationen) ned. På den måde bruger centralbankerne renten til at få inflationen under kontrol.

Problemet med den høje inflation er, at situationen risikerer at blive selvforstærkende. En høj inflation udhuler nemlig befolkningens købekraft, og derfor vil lønmodtagerne forlange større lønstigninger end normalt. Det lægger pres på virksomhedernes indtjening, med mindre de hæver priserne for at dække tabet ind. Dermed starter en ond spiral, hvor høj inflation fører til højere lønninger, der igen fører til højere priser og yderligere inflation.

Det er skidt, da høj inflation skaber usikkerhed om fremtiden og gør det sværere for både familier og virksomheder at planlægge deres opsparing, indkøb og investeringer.

De stigende realkreditrenter i 2022 fik mange boligejere til at omlægge deres fastforrentede lån

Den høje inflation i 2022 fik derfor ikke overraskende centralbankerne til at hæve de ledende renter. Og når de ledende renter stiger, så stiger de danske realkreditrenter også. Derfor fik mange boligejere med fastforrentede lån mulighed for at omlægge til en højere rente og dermed skære en bid af restgælden.

Øvelsen går ud på, at den stigende rente får kursen på de fastforrentede obligationer til at falde. Det betyder, at boligejerne kan købe deres gæld tilbage for færre penge, end de skylder. Fx kom kursen på det 30-årigt 1 pct. lån med afdrag ned i ca. 70 i efteråret 2022. Det betød, at en boligejer med en gæld på 1 mio. kr. kunne indfri lånet ved at købe de bagvedliggende obligationer tilbage for ca. 700.000 kr. og derved reducere sin restgæld med ca. 30 pct. eller 300.000 kr.

For at finansiere de 700.000 kr. havde boligejeren dog behov for et nyt lån – og denne gang til en højere rente. Fx omlagde mange boligejere i efteråret 2022 til en rente på 5 pct., og det fik betalingen på lånet til at stige.

Når man opkonverterer, starter man derfor med en stor gevinst i form af en lavere restgæld. Men da man samtidig bytter en lav rente ud med en højere rente, skal man fremadrettet betale mere for sit lån. Enten i form af en højere rente eller et lavere afdrag på gælden.

Som tiden går, bliver den oprindelige gevinst altså gradvist spist op. Og går der lang tid, før boligejeren igen kan lægge om til en lavere rente, vil boligejeren tabe penge på konverteringen.

Når man konverterer op i rente, satser man derfor på, at renten på et tidspunkt falder, så man igen kan lægge om til en lavere rente – og jo hurtigere rentefaldet kommer, jo mere af gevinsten har man i behold. Opkonverteringer giver derfor kun mening, hvis man forventer, at rentestigningen er midlertidig, og at renten vil falde igen.

Hvor lang tid, der går før gevinsten er væk, afhænger af lånets størrelse, den oprindelige rente, restløbetiden og afdragsprofilen. Men en meget grov tommelfingerregel fra konverteringerne i sensommeren 2022, er, at det tager 10-15 år, før gevinsten er væk. For langt de fleste boligejere er det derfor alt for tidligt at konkludere, om konverteringen har været en succes.

Krystalkuglen viser stort set uændrede renter de kommende år

Kigger jeg et par år ud i fremtiden, forventer jeg ikke de store ændringer i den lange 30-årige rente. For selvom inflationen er kommet ned på 2-3 pct., og centralbankerne dermed er tæt på målet og formentlig snart kan begynde at sænke de ledende renter, skal vi ikke forvente større fald i den 30-årige rente. Investorerne sidder nemlig ikke på hænderne og venter på, at centralbankerne sænker renten. De har allerede indregnet en stor del af det forventede rentefald i de kurser, som realkreditobligationerne handles for i dag. Således er renten på et 30-årigt fastforrentet lån allerede faldet fra ca. 6,3 pct. i efteråret 2023 til ca. 4,3 pct. i dag.

Inden jeg risikerer at tage modet fra boligejere, der håber på et hurtigt rentefald, er det dog vigtigt at sige, at det er meget svært at forudsige renten, også selvom man beskæftiger sig med de finansielle markeder til daglig. Der er nemlig mange ting om fremtiden, som vi ikke ved i dag. De oplagte eksempler fra de seneste år er bl.a. corona, krig, geopolitisk uro og storpolitiske ændringer som fx Brexit, der også har påvirket renteudviklingen.

Kigger vi således 10-15 år tilbage i tid, har renten svinget en del, og boligejere har haft flere muligheder for at konvertere både op og ned i rente. Nogle af renteændringerne har været forholdsvis kortvarige, men det er også tilstrækkeligt til at ændre på realkreditlånet.

Min anbefaling er derfor, at man slår koldt vand i blodet. De fleste boligejere, der har opkonverteret deres lån de seneste år, har stadig en stor del af gevinsten i behold, og da rentemarkedet er uforudsigeligt, er det bestemt ikke usandsynligt, at der dukker fine konverteringsmuligheder op – også selvom det ikke indgår i de nuværende renteprognoser.

Hvad holder renten oppe i de kommende år?

Der er mange forhold, der får betydning for renten i de kommende år. Nedenfor har jeg udvalgt fem af de væsentligste, der forventes at holde renten oppe:

1) Krigen i Ukraine bryder med årtiers fred på det europæiske kontinent  og den ”regelbaserede verden”. Det skaber behov for store offentlige investeringer i forsvaret over hele Europa. Dermed vokser efterspørgslen efter at låne penge, hvilket alt andet lige vil holde renten oppe.

2) Den grønne omstilling kræver massive investeringer, hvilket også skaber større efterspørgsel efter at låne penge.

3) Der blev optaget stor gæld under corona til brug for hjælpepakker og erhvervsstøtteordninger. Den gæld skal forrentes, og det øger efterspørgslen efter penge. Hvis renten er høj, bliver problematikken selvforstærkende.

4) Verden er blevet mere polariseret, og den globale handel er faldende. Virksomhederne lægger mere vægt på forsyningssikkerhed. Det er ikke længere nok, at det er billigt – det skal også være pålideligt. Der er lande, som nogle virksomheder ikke længere ønsker at handle med. Og andre lande, som virksomhederne ikke længere ønsker at være (nær så) afhængige af. Samtidig betyder houthiernes angreb i Det Røde Hav, at skibsfarten i øjeblikket er tvunget til at sejle syd om Afrika, hvilket betyder højere fragtpriser mellem fx Kina og Europa. På kort sigt presser det priserne op og holder dermed en hånd under inflationen (og dermed også renten).

5) Arbejdsløsheden er meget lav i både USA og Europa, og når der er mangel på arbejdskraft, har lønmodtagerne bedre mulighed for at forhandle lønnen op. Det presser alt andet lige inflationen op, da virksomhederne vil overvælte højere lønninger i prisen på deres varer.

Der er selvfølgelig også faktorer, der trækker renten ned. Min overordnede vurdering er dog, at vi kommer til at vænne os til et højere strukturelt renteniveau i de kommende år sammenlignet med renten i 2010’erne og starten af 2020’erne. Dengang kunne man, da renterne var lavest, få et variabelt forrentet realkreditlån til en negativ rente og et fastforrentet lån til omkring 1 pct.